המדריך המלא: שימוש חורג מהיתר

מעוניינים לשפץ את המחסן ולהשמיש אותו כדירה לצורכי השכרה? לפתוח בדירה משרד? לפתוח בחצר הבית גן ילדים? או המחסן עבר רטיבות ונעשה ייבוש תת רצפתי. בנסיבות הללו תיאלצו לפנות אל הוועדה לתכנון והבנייה שברשות המקומית ולהגיש בקשה לשימוש חורג מהיתר.

אנשי הצוות המקצועי מבית חברת רישוי קל מסבירים ששימוש חורג מוגדר בחוק התכנון והבנייה הישראלי כשימוש בקרקע או בנכס שלא למטרה שנקבעה לו בתב"ע (תכנית בניין עיר) ואו בהיתר הבניה הקיים למבנה.

חשוב לשים לב שהחוק עושה, למעשה, אבחנה בין שני סוגים של שימושים חורגים, כשהראשון נוגע למצב של שימוש חורג מהתב"ע המקומית, כמו לדוגמה מקרה שבו מיועדת קרקע כלשהי לחקלאות לפי תכנית בניין עיר, בעוד שבעל המגרש מעניין לעשות בקרקע שימוש תעשייתי.

שימוש בנכס שלא לצרכים שנקבעו לו מראש וללא אישור של הוועדה לתכנון והבנייה

המצב השני הוא שימוש חורג מהיתר שבו השימוש בנכס אמנם תואם את התב"ע, אך חורג מההיתר שניתן למבנה. לדוגמה, חלקה מסוימת שניתן להשתמש בה לפי תכנית בניין עיר הן למטרות מגורים והן למטרות מסחר, אולם היתר הבנייה שניתן הוא למגורים בלבד, ואילו בעל החלקה מעוניין להשתמש בה לצרכים מסחריים, כלומר ייעוד שמותר בהתאם לתכנית בניין עיר אולם מההיתר שנקבע לו.

מחברת רישוי קל מדגישים ששימוש בנכס שלא לצרכים שנקבעו לו מראש וללא אישור של הוועדה לתכנון והבנייה, עובר על חוק התכנון והבנייה ועשוי למצוא את עצמו בהליכים משפטיים אל מול הרשות המקומית, תביעות מצד השכנים, קנסות כבדים וסגירתו של המקום.

פתיחת משרד בדירת מגורים

ניתן למנות אינספור דוגמאות שעשויות להיות מסווגות בקטגוריה של שימוש חורג מהיתר כגון פתיחת מרפאת שיניים, מספרה או משרד בדירת מגורים וכן הלאה. יחד עם זאת, בהיבט החוקי ישנה כאן מחלוקת, מאחר ולכל רשות יש תב"ע מקומית שמחליטה במה אפשר לעסוק בכל יעוד וכל עיסוק נתון לפרשנויות שונות.

אחת מהדוגמאות הקלסיות נוגעת לסוגיה האם מספרה בדירת מגורים נדרשת לאישור עבור שימוש חורג מהיתר. בעיר אשקלון למשל, מספרות מסווגות בקטגוריית המקצועות חופשיים, ולפי התב"ע רשאים בעלי המקצועות החופשיים לנהל את עסקיהם ממקום המגורים, כך שבעל המספרה באשקלון אינו נדרש להגשת בקשה לשימוש חורג. בתל אביב או ראשון לציון, לעומת זאת, מקצוע הספרות אינו מוכר כמקצוע חופשי, כך שהעיסוק מהבית מוגדר כשימוש חורג. אז לפני שהטרקטורים עולים על השטח מתחילים בעבודה, צלצלו לרישוי קל לעזרה לקבלת היתר בניה.

מעוניינים לפתוח גן ילדים בחצר הבית? כל מה שכדאי לדעת על שימוש חורג מהיתר

שימוש חורג מהיתר הוא שימוש בקרקע או בנכס החורג מהשימוש שהוגדר בהיתר הבנייה ואו מהמטרה שיועדה לו בתב"ע (תכנית בניין עיר). אחת מהדוגמאות הנפוצות לשימוש חורג מהיתר היא שימוש בנכס מסוים כדירת מגורים בעוד שהיתר בנייה מתיר את השימוש בו כמחסן. 

דוגמאות נוספות הן הפיכת חצר הבית לגן ילדים או פתיחת משרד בדירת מגורים בשונה מהשימוש שהותר בהיתר הבנייה. במקרים שבהם מעוניינים לעשות בנכס שימוש השונה ממה שנקבע בתב"ע או בהיתר הבנייה, יש לפנות תחילה אל הוועדה המקומית לתכנון והבנייה ולהגיש בקשה עבור שימוש חורג מתכנית או מההיתר. לוועדה המקומית יש את הסמכות לאשר את הבקשה או לדחותה, אך אין לה הסמכות לאשר שימוש חורג במקרה שהשימוש מוגדר כסטייה ניכרת מהתכנית.

סטייה ניכרת מהתכנית

מבית חברת רישוי קל מסבירים שתקנות התכנון והבניה משנת התשס"ב 2002 (סטייה ניכרת מהתכנית) קובעות שלא ניתן לאשר שימוש חורג מהיתר במקרים שבהם עלולה ההקלה להוביל לשינוי אופייה של הסביבה מההגדרות המפורטות בתב"ע לגבי אותו האזור. 

לדוגמה, שימוש של מסחר באזור חקלאי, שימוש תעשייתי באזור שיועד למגורים בלבד, שימוש של תעשייה כבדה באזור המותר לתעשייה קלה, מלאכה ושירותים טכניים וכיו"ב. במקרים המסווגים כסטייה ניכרת מהתכנית, יש לפנות אל הסמכות המחוזית בבקשה לשינוי התב"ע באופן נקודתי. 

על פי חוק, כל אדם רשאי לפנות לוועדה המקומית בבקשה לשימוש חורג מהיתר, אך היא מותנית בעריכתו וחתימתו של מהנדס בניין, אדריכל, הנדסאי בניין או הנדסאי אדריכלות בלבד.

התהליך לקבלת היתר לשימוש חורג 

התהליך הפרוצדורלי להגשת בקשה לשימוש חורג מהיתר זהה לתהליך הכרוך בהוצאת היתר בנייה, כשהשלב הראשון כרוך בהגשת בקשה למידע מקדמי. במסתמך על המידע המקדמי, ניתן לפנות אל הוועדה המקומית בבקשה לשימוש חורג מהיתר תוך פירוט השימוש המבוקש ומתן נימוקים לבקשה. 

בשלב שלאחר מכן ובטרם הדיון בבקשה בוועדה המקומית, נדרש הפונה לפרסם את מהותו של השימוש המבוקש במספר אמצעים ועל חשבונו, בהם עיתונים יומיים, בחזית הנכס או הקרקע ובאתר האינטרנט של הרשות המקומית בהתאם להנחיות הוועדה. 

בנוסף, נדרש הפונה לשלוח הודעות אישיות לכל הבעלים המחזיקים בנכס לכל מי שעשוי להיפגע מההיתר לשימוש חורג. במידה ובעקבות הפרסום מוגשות התנגדויות לבקשה, תדון הוועדה המקומית גם בהן. בתום הדיון מחליטה הוועדה אם לאשר או לדחות את הבקשה, ובמקרה של דחייה, ניתן לערער על ההחלטה בוועדת ערר.